본문 바로가기
경제공부/부동산

한국 부동산의 미래는 일본이 아니라 이곳이다.

by Jk9910 2022. 5. 17.

 한국 부동산의 미래가 일본이라고 주장하는 사람들이 많다. 그들이 이야기하는 요지를 보면 90년대 초반에 발생했던 일본의 부동산 버블 상태가 현재 한국의 부동산 버블 상태라고 얘기를 하는 것이다. 따라서 한국 부동산은 일본을 따라서 폭락할 것이고, 긴 디플레이션 상태에 한국이 빠지게 될 것이다라고 주장한다. 하지만 현재 부동산 시장에서 한국과 일본의 결정적인 차이가 있다.

한국과 일본의 부동산 시장 차이점 사진
한국과 일본의 부동산

일본 부동산 버블 상황과 현재 한국 부동산 시장의 차이점

 일본이 버블경제를 맞이하게 된 이유는 여러 이유가 있지만 결정적인 이유는 플라자 합의 때문이다. 플라자 합의란 미국 뉴욕에 있는 플라자 호텔에서 G5인 미국, 프랑스, 독일, 영국, 일본 재무장관 회의에서 나온 합의이다. 이 합의에서 일본의 화폐인 엔화의 가치를 올리기로 결정한다. 덕분에 일본의 무역수지가 악화되었고 일본 정부에서는 내수시장에서의 경기부양을 통해 돌파구를 찾으려 한다. 따라서, 일본 정부는 금리를 인하하고 부동산 대출 규제를 완화하였다. 때문에 기업과 개인은 돈을 빌려 부동산과 주식에 많은 투자를 하게 되고 부자가 될 수 있다는 희망에 빠진 사람들이 투자에 뛰어들수록 부동산과 주식은 수직 상승하였다. 그 당시 5년도 안 되는 기간 동안 부동산 가격이 약 4배가량 상승하였다.

플라자 합의 전후 엔화 추이 그래프 사진
플라자 합의 전후 엔화 추이

 이런 어마어마한 거품을 보고 놀란 일본 정부는 급격하게  LTV를 200%에서 70%로 줄이고 금리를 2.5%에서 6%까지 급격하게 올리면서 시장에 매수자가 끊기고 거품이 터졌던 것이다. 여기서 일단 한국과 일본의 결정적인 차이가 있다. 한국은 현재 대출 규제로 인해 투기과열지구에서는 LTV를 40%까지 밖에 받지 못하고 15억 이상의 주택의 경우 아예 대출이 불가능하다. 따라서 충분히 감당 가능한 수준의 대출을 받아 주택을 구입한 것이다. 이러한 점은 주택 가격의 2배만큼을 대출받아 주택 구입을 했던 일본 버블 경제 시기와는 확연히 다른 것을 알 수 있다.

 집값이 급격하게 오르는 현상은 같아도 배경이 전혀 다르니 일본 부동산의 거품이 빠지는 과정을 보고 한국 부동산도 거품이 빠질 것이라고 예상하는 건 큰 오류가 있다.

한국 부동산이 앞으로 가장 닮아갈 곳

 한국 부동산의 미래는 일본보다는 대만이라고 본다. 간단히 대만 부동산에 대한 소개를 하면 대만 부동산은 3고 3저의 문제를 겪고 있다. 대만 부동산의 3고(高)는 가격, 주택 보급률, 공실률이다.

1. 가격

: 대만의 경우 집값이 매우 비싸다. 대만의 경우 가장 비싼 지역인 디바오라는 지역의 경우 평당 가격이 약 1억 5천만 원가량 한다. 한국의 1 급지라 불리는 반포나 압구정보다 비싼 가격이다. 그리고 대만의 수도에 위치한 30평짜리 아파트가 10억이 넘는다. 대만의 경우 대학을 졸업하고 받는 첫 임금이 약 100만 원 정도인 것을 감안한다면 소득 대비 주택 가격이 굉장히 비싸다는 것을 알 수 있다.

2. 주택 보급률

: 대만의 경우 주택 문제를 해결하기 위해 주택을 많이 건설했기 때문에 주택 보급률은 준수하다. 대만의 주택 보급률은 85%가량 된다. 하지만 다주택자들이 집을 많이 갖고 있기 때문에 사실상 주거 문제 해결에는 큰 도움이 되지 못하고 있다.

3. 주택 공실률

: 대만 부동산의 공실률이 높은 이유는 집주인이 집이 비더라도 팔지 않고 들고 있기 때문이다. 대만의 공실률은 10%가 넘는다고 한다. 

 

 다음으로 대만 부동산이 겪고 있는 3저(低)는 부동산 세금, 거주 품질, 공공주택 비율이다.

1. 세금

: 대만의 경우 부동산 세금이 낮은 편이다. 소득세는 5%이지만 부동산 세금은 0.5%이다. 거기다가 보유세는 전 세계 최저인 0.1%이기 때문에 집주인들은 집을 비워둬도 팔지 않고 버틸 수 있는 것이다.

2. 주거 품질

: 대만의 주거 품질은 최악에 가깝다. 대만에는 '타오팡'이라는 말이 있다. 타오팡이란 하숙과 원룸을 합쳐놓은 주거 방식으로 아파트 한 채를 여러 개로 쪼개서 방마다 사람들이 거주하는 형태이다. 주방은 공용이고 개인 욕실의 유무는 주택마다 다르다. 이러한 타오팡의 경우 좁은 집에 최대한 많은 사람들을 살게 해야 하기 때문에 한국으로 치면 베란다에 컨테이너 박스를 갖다 놓는 식으로 아파트를 최대한 확장하기 때문에 주거 품질이 최악이다. 참고로 이런 타오팡의 경우에도 월세가 40~50만 원에 달한다고 한다. 따라서 대만의 젊은이들은 대학교 졸업하고 취업하면 월급의 약 절반을 방세로 내는 셈이다.

타오팡 사진
타오팡

3. 공공주택

: 대만의 경우 공공주택이 약 7천 호가량으로 전체 집 대비 비율이 0.08%밖에 되지 않기 때문에 공공주택이 주거 문제를 해결해주기에는 역부족이다.

 

대만과 한국의 공통점

1. 지형

 첫 번째로 대만의 경우 산지가 많기 때문에 사용할 수 있는 땅이 약 24%밖에 되지 않는다. 대한민국도 마찬가지로 산지가 많은 국가이고, 높은 인구밀도를 자랑한다. 좁은 땅에 많은 사람이 몰려 산다는 독특한 조건이 높은 인구밀도와 부동산 가격 상승을 불러왔다. 대만의 경우 2008년 이후 6년간 집 값이 약 2배 정도 상승했다. 이런 상승률에 일조하는 게 더 이상 집을 지을 땅이 없다는 특수성에 기안한 것이다. 그렇다고 집 값을 잡기 위해 신도시를 지을수록 수도의 집값만 상승하는 악순환에 둘 다 빠져있다.

2. 인구구조

 대만의 2018년 출산율은 1.06명으로 한국과 함께 세계에서 손꼽히는 저출산 국가이다. 그리고 한국과 같이 고령사회로 진입한 나라이다. 65세 이상의 인구가 14%가 넘으면 고령사회라고 하는데 대만의 경우 2018년 4월, 한국의 경우 2017년 12월 4개월 차이로 나란히 고령사회로 진입하였다. 인구구조로 인한 부동산의 변화도 비슷하게 간다. 집값이 하락할 것이라고 예측하는 사람들이 흔히 하는 얘기가 노인들은 주택 수요자가 아니라는 식으로 얘기를 한다. 하지만 2017년 반포주공 1단지 조합원의 평균 나이는 74세이다.

3. 동북아시아 최전선

 대만과 한국 모두 미국을 등에 업고 동북아시아의 최전선을 담당하고 있다. 대만은 중국과 대립관계에 있고 한국은 북한과 대치중이다. 둘 다 군사적 긴장도가 높은 상태이기 때문에 이로 인해서 자산가치의 디스카운트가 들어감에도 불구하고 수도의 자산 가격이 높다는 특징이 있다.

4. 관치주의를 통한 성장

 한국과 대만은 경제 발전 과정도 비슷하다. 둘 다 관치주의를 통하여 정부가 민간과 힘을 합쳐 수출 주도로 경제를 성장시킨 시스템이기 때문에 정부의 개입이 다른 서구 사회에 비해 높다는 특징이 있다. 덕분에 국가의 경제 구조도 유사한데 두 나라 모두 수출을 중심으로 한다는 공통점이 있다. 물론 대만은 중소기업 위주의 국가이기 때문에 우리나라가 갖는 브랜드 파워를 갖지 못하는 치명적인 단점이 있다.

 

 이처럼 한국과 대만은 여러모로 비슷한 조건을 가지고 있으며 앞으로 정책의 큰 변화가 없는 한 한국 부동산은 대만을 따라갈 확률이 높다. 따라서 앞으로 시간이 갈수록 주택 보급률이 오르지만 부동산 가격도 오르고 공실률도 높아질 것이라고 예상해 볼 수 있다. 그래서 우리가 대만 부동산 시장을 보고 봐야 할 결론은 크게 두 가지이다.

 

1. 데이터와 가격은 비례하지 않는다.

 대만 시장에서도 보다시피 월급 100만 원인 나라에서 10억짜리 30평 아파트가 충분히 존재할 수 있다. 이건 비단 대만이라는 나라만의 특수한 케이스가 아니다. 하다못해 대만보다 국민소득이 다 낮은 동남아 국가에 가도 수도에 위치한 아파트들은 국민 소득에 비해 충분히 비싼 가격에 거래되고 있다. 주로 서울 아파트 가격이 꼭지라고 말씀하시는 분들이 주장하는 게 서민들의 벌이로 서울 집을 사기에는 너무 높은 가격이라는 것인데 소득과 아파트 값이 반드시 1:1로 매칭 되지 않는다는 걸 명심해야 한다. 가격을 결정하는 데는 여러 가지 요소가 있다. 부동산이 떨어질 거라고 주장하는 사람들을 보면 항상 저출산이나 경제의 부진, 가계 부채 등 어떤 특정한 요인 때문에 떨어질 것이라고 주장을 한다. 하지만 대만도 똑같이 경제가 부진하고, 가계 부채도 높고, 저출산도 심각하다. 여기에 주택 보급률도 충분하고, 공실률이 높은데도 부동산 가격은 요지부동이다. 또한 주택 구매 지수인 PIR이 한국의 2배가 넘는데 주택 가격은 계속 상승하고 있다. 이러한 시장에서는 이유를 찾으려고 하지 말고 변하는 가격에 빠르게 적응해야 한다.

 

2. 내 집 마련은 할 수 있을 때 해라.

 1 주택은 물리는 걸 감수하고서라도 살 가치가 있다. 한국 부동산이 대만 부동산 시장처럼 되어버리면 우리가 전세를 선택하는 것이 아니라 전세가 우리를 선택하는 경우가 발생할 것이다. 세상일이 어떻게 될지 모르지만 샀을 때 얻을 수 있는 기대 이익이 큰 상황이기 때문에 물릴 걸 각오하고라도 살 수 있을 때 사는 게 이득이라는 생각이다.

 

<출처 : 석가머니>

댓글