생애 첫 주택 LTV 80% 완화, 실수요자 대출 한도 늘린다.

출처 : 금융위원회

 오는 3분기부터 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 최대 80%까지 늘어나고, 대출한도는 6억 원으로 확대된다. 또 다음 달부터 신용대출을 연소득의 1.5~2배까지 받을 수 있게 되고, DSR(총부채 원리금 상환비율) 산정 시 현재 소득이 낮은 청년층 등의 장래 소득 반영폭을 늘려 대출한도를 늘려주기로 했다.

 금융위원회는 16일 '새 정부 경제정책방향' 일환으로, 새 정부 가계대출 관리방향과 주거사다리 지원을 위한 단계적 대출규제 정상화 내용을 담은 '가계대출 규제 정상화 방안'을 마련했다고 밝혔다. 이에 따르면 오는 3분기부터 생애최초 주택 구매자에 대한 LTV 상한이 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 80%로 완화된다. 현재 생애최초 LTV 우대 시 적용되는 주택 가격(투기과열지구 9억 원 이하·조정대상지역 8억 원)과 부부합산 소득 1억 원 등의 소득 요건이 적용되지 않는다.

 대출한도는 4억 원에서 6억 원으로 늘어나며, 추후 가계부채·부동산 시장 상황 등을 감안해 한도를 확대를 검토키로 했다. 지난해 말 기준 수도권 아파트의 중위 가격 7억 7000만 원을 기준으로 할 때 LTV 80%를 적용하면 6억 2000만 원까지 대출이 가능하다. 단 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우는 생애최초 주택 구매자가 아니다. 따라서 이번 LTV 완화 대상이 아니며, 현행 무주택자 대상 서민·실수요자 LTV 우대는 적용받을 수 있다. 현행 무주택 대상 서민·실수요자 LTV 우대제도는 부부합산 소득 9000만 원·주택 가격 9억 원 이하인 경우, LTV 50~60%까지 적용해준다. 단 투기지역에서는 대출한도가 4억 원으로 제한된다.

 

 금융위는 "LTV 80%의 경우, 규제 시행일 이전 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용 가능하다"며 "예컨대 7월 중 대출을 처음 신청했으나, 규제 시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우, 완화된 규제인 LTV 80%가 적용된다"라고 설명했다. 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우엔 생애최초 주택 구매로 간주한다. 1 주택자·다주택자에 대한 LTV 정상화는 DSR 안착, 가계부채·부동산 시장 상황 등을 보아가며 추진한다는 방침이다. 이와 함께 7월부터 총 대출액 1억 원 이상인 차주들에도 DSR 규제가 확대 적용됨에 따라, 실수요자의 자금 제약이 과도해지지 않도록 생계자금 관련 대출 규제를 일부 보완하기로 했다.

 

 금융위에 따르면 7월부터 총 대출액 1억 원 이상인 차주들에도 DSR 규제가 확대 적용된다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 현재 총대출액이 2억 원 이상인 차주들에 DSR 40%가 적용되고 있다. 이는 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는데 쓸 수 없다는 뜻이다. 그런데 다음 달부터는 1억 원 이상 차주들로 확대되기 때문에 현재 소득이 낮은 젊은 층·실소유자들이 자금 마련에 어려움을 겪을 것이란 우려가 높아진 상황이다. 이에 금융위는 지난해 말 행정지도를 통해 시행한 신용대출 연소득 범위 내 제한 조치를 다음 달부터 폐지키로 했다. 소득 수준을 넘는 과도한 대출은 차주 단위 DSR로 일원화해 관리한다는 방침이다.

 

 DSR 적용 배제가 가능한 긴급 생계용도 대출 한도는 1억 5000만 원으로 확대하기로 했다. 현재 긴급 생계용도 주담대의 경우, 개별 대출기관의 여신심사위원회의 승인에 따라 1억 원 한도로 DSR 적용에서 제외가 가능하다. 그러나 앞으로는 이 한도가 1억 50000만 원으로 늘어난다. 이와 함께 당국은 LTV 정상화와 연계해 DSR로 대출이 제약되지 않도록 3분기부터 DSR 산출 시 청년층 장래 소득 인정 비율을 확대하기로 했다. 현재 KB국민·신한은행 등 주요 은행들은 만 20~44세 이하 무주택 근로소득자가 만기 10년 이상의 비거치식(거치기간 1년 이하) 분할상환 대출 방식으로 주담대를 받을 때 '장래 예상 소득 적용 기준'을 반영해 DSR을 산정한다. 이때 지금은 대출 시와 대출 만기 시점 간 소득의 단순 평균을 장래 소득으로 인정하는데, 금융위는 실질적 소득흐름을 반영하도록 이를 '대출 시~만기시점까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균'으로 개선한다는 것이다.

 또 장래 소득 산출 시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 하기로 했다. 현재 장래 소득 산출 시 만기를 최대 20년으로 제한하고 있으나, 앞으론 현행 최대 만기인 20년 또는 실제 만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택해 활용할 수 있도록 한다. 아울러 장래 소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도를 늘리기 위해 현재 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12% 정도인 예상 소득 증가율을 각각 51.6%, 17.7%까지 확대키로 했다. 예컨대 월급이 300만 원(연 3600만 원)인 만 30세 무주택 근로자가 연 3.5%, 30년 만기로 주택담보대출을 신청한다고 가정할 경우, 예상 소득 증가율 17.7%를 적용하면 장래 소득이 4237만 원(3600*(1+0.1777))으로 계산돼 대출한도가 기존 2억 6723만 원에서 3억 1452만 원으로 17.7% 늘어난다.

 

<출처 : newsis.com>