빠숑 김학렬 스마트튜브 소장님의 2022년 부동산 흐름 및 전망

빠숑 김학렬 스마트튜브 소장

1. 부동산에서의 호재

◎ 보통 부동산은 비싼 곳이 더 오른다.

◎ 2000년도에 가장 비싼 강남과 가장 싼 전라남도의 평균 시세는 3배였지만 2022년 현재는 7배 차이 난다. 결국 서울 사는 것이 유리했다. (싸다고 사는 것은 안된다.)

◎ 싼 물건이 더 올라가려면 노력이 필요한데, 즉 호재가 있어야 싼 곳이 더 오른다. (사실 비싼 물건들의 호재가 항상 더 많다.)

◎ 호재란 무엇이냐 → 일자리, 교통망(일자리랑 연결된 교통망), 신축

◎ 그 어떤 호재보다 가장 큰 것은 '일자리'

◎ 일자리가 가장 많이 증가하는 곳 1위 강남, 2위 서초, 3위 판교 → 이 3곳은 언제든 사도 되는 곳이다. 그러기 때문에 판교가 경기도에서 가장 비싼 곳이다.

◎ 과천은 그냥 강남으로 보자.

◎ 교통망은 그냥 교통망이 아니라 일자리랑 연결된 교통망이 중요하다.

◎ 신축은 새 아파트 될 곳, 즉 재건축, 재개발, 리모델링

 

2. 아파트 순위, 백화점 매출 순위만 봐도 나온다.

◎ 백화점의 소비 트렌드가 바뀌었다. 예전에는 뭐든 다 판다고 백화점이었지만 지금은 인터넷에서 살 수 없는 물건들을 파는 곳이다.

◎ 예전 매출 1위였던 롯데 본점의 경우 주변 아파트가 하나도 없는 지역이었지만 현재 매출 1위인 신세계 강남은 슬세권이다.(경제력이 가장 중요)

◎ 이 중 에르메스, 루이비통, 샤넬이 입점된 백화점 도보의 아파트는 돈만 되면 언제든지 사도 된다.

◎ 이 트렌드는 지방도 마찬가지인데 대구의 경우 현재 슬리퍼 생활권이 아닌 곳이다. 앞으로 대구 동구에 신세계 대구점 슬세권의 아파트는 조정 때 들어가는 것이 기회다.

 

3. 2021년의 시장

◎ 그냥 모든 지역 모든 형태의 부동산이 다 올랐다.

◎ 수도권 광역시를 못 사게 하니까 점점 지방으로 아파트 말고 비아파트들도 다 올랐다.

◎ 하지만 이렇게 모든 게 다 오르는 시장은 지속적이지 않을 것이다.

◎ 수익형 부동산의 경우, 금리가 올라가면 수익이 클 수 없으므로 앞으로 조심해야 한다.

 

4. 정책 전망

◎ 2021년의 후유증이 심할 것이라 생각된다.

◎ 2022년 모른다!

◎ 규제를 예상하고 사지 말고 지금도 좋은 걸 사라.

◎ 지방선거가 남았다.

◎ 서울의 경우 임차인이 60% → 임차인을 위한 표를 무시할 수 없으므로 규제 정책이 많을 것으로 예상된다.

◎ 지방은 양도세 중과 배제가 이미 민주당에서 나왔다.

◎ 대출 규제는 풀어줄 것 같다. → 이 경우 가장 많은 수혜를 보는 것은 15억 구간에 걸려 그간 못 오른 아파트들이다.

 

5. 무주택자와 유주택자 동향

◎ 무주택자 → 희망단지의 전월세 매물은 없고 너무 비쌈 → 결국 Downgrade 한 내 집 마련 수요가 이동 중.

◎ 유주택자 → 다주택자는 못되고 유동성은 쌓이고 똘똘이 1채 vs 아파트 외 투자 수요 중 고민 중.

◎ 똘똘이 1채 수요는 안 빠진다.(이미 증여의 연령이 계속 낮아지고 있다. 안 팔고 증여하는 중.)

◎ 파트 외 투자는 올해부터 조심하자. 금리가 오른다.

 

6. 수요란 무엇인가?

◎ 수요란 자가도 수요이지만 임차수요도 수요이다.

◎ 수요란 인구수가 아니다. 서울시 인구가 줄고 있다고 수요가 빠진 것이 아니다.

◎ 세대가 분화하는데 필요한 집만큼 공급을 안 했기 때문에 이들은 경기, 인천으로 밀려난다. 결국 경기도민은 잠재적 서울 시민이다. 그 결과 서울 인구가 감소할수록 서울은 시세가 올라간다.

◎ 결국 수요와 대기 수요를 함께 봐야 한다.

◎ 서울만이 아닌 경기도에서 서울 역할을 하는 분당, 안양 등은 지속적으로 올라갈 것.

◎ 일자리가 증가하는 경기, 인천은 오른다.

◎ 도지역의 중소 지역은 조심하자.(1,2차 산업의 일자리가 줄어들고 있다.)

 

7. 호재를 놓치지 말자

◎ 저평가란 없다.

◎ 1등 반포주공 65억 vs 2등 아리팍 45억 → 이 두 개 중 아리팍은 싼 지 비싼지 알 수 없지만 반포주공은 확실히 싸다고 할 수 있다. → 반포주공이 더 비싸지만 반포주공 32평이면 새 아파트 2채를 받고도 추가 돈을 받을 수 있다.

 

8. 수요가 있는 곳

◎ 수요가 있는 곳은 지역의 전체 평균 이상 인 곳이 항상 대기 수요가 있는 곳들이다. 따라서 현재도 좋은 곳을 매수해야 한다.

◎ 평균 시세 가격 주변에 있는 지역들 중 호재가 있을 때 드라마틱하게 가격이 상승할 수 있는 곳들이 있다.

*화성 - 일자리 많은데 가격은 경기도 내 5위

*평택 - 아직 삼성공장 5개 중 2개만 가동 중

→ 화성, 평택은 조정장이 오면 들어가야 할 곳(토지 투자 포함)

 

9. 정리

◎ Core 지역 : 언제든지 들어갈 곳(현재 토지거래허가구역인 곳들)

◎ Main 지역 : 타이밍을 좀 맞춰서 들어가면 좋은 곳들(2018년 기준 투기과열지구였던 곳) → 서울, 경기(과천, 분당, 하남, 광명), 대구(수성구) → 조정 오면 들어가자.

◎ 배후 수요 : 공급이 남아돌아 떨어질 수도 있음. → 현재도 가격이 싼 곳으로 진입할 때 리스크를 감안해야 한다.

◎ 장기(10년)를 보고 투자 : 3기 신도시, GTX 교통망 라인

◎ 중기(5년)를 보고 투자 : 입지 좋은 기존 아파트, 재건축/재개발

◎ 단기(1년)를 보고 투자 : 변동성이 큰 아파트, 각종 비규제 아파트(이것들은 선수들의 영역, 함부로 건드리지 말자.) 

 

<출처 : 웹, 김학렬 소장 강의>