앞으로 부동산 가격이 크게 떨어질 수 없는 이유

출처 : 국민일보

 요즘 부동산 가격이 조정기에 접어들면서 앞으로 부동산 가격이 폭락할 것이라는 기사들을 쉽게 접할 수 있다. 하지만 객관적인 시점으로 봤을 때 부동산 가격이 당분간 보합세를 유지할 수는 있어도 크게 떨어질 수는 없을 것이다. 그 이유에 대해서 아래와 같이 살펴보자.

 부동산 가격을 결정짓는 변수는 크게 네 가지 정도로 나뉜다. 그 변수는 바로 시장 유동성, 정책, 투자 심리, 기준 금리이다. 

시장 유동성

 시장 유동성이란 시중에 풀린 돈이 얼마나 되는지를 말하며 사전적 의미는 자산을 제 값을 받고 쉽게 현금으로 바꿀 수 있는 정도를 뜻한다. 현재 시장 유동성은 풍부하다. 그 이유는 정부가 돈을 엄청나게 풀었기 때문이다. 그렇다면 이 돈을 시장에 어떻게 푸는 것인가? 국가에서 각종 사업을 진행하기 위해 이 돈을 쓰는데 사업을 하기 위한 업체를 선정하고 계약을 통해 사업을 진행한다. 그러면 예산을 사용하는 과정에서 다시 기업으로 돈이 들어가고 기업은 이 돈을 가지고 새로 사람을 고용하고, 사업도 펼치고 해야 하는데 기업은 투자를 하지 않는다. 여기서 나오는 유동성의 문제가 바로 정부가 돈을 계속 푸는데 정작 시장에는 돈이 돌지 않는 현상이다. 

출처 : 이데일리

 그런데 정부가 여기서 재정지출을 줄여버린다면 당장 눈에 보이는 실물 경제가 상상도 못 할 정도로 나빠질 것이다. 따라서 정부는 계속 지출을 늘릴 수밖에 없는 상황이다. 그렇다고 해서 풀리는 유동성이 산업이 경쟁력을 잃어가는 상황에서 기업으로 가기도 어려운 상황이다. 결국 안전하다고 생각되는 부동산이 떨어질 수 없는 가장 큰 배경이 유동성 과잉인데 이 유동성 문제를 당장 해결할 방법이 없다. 따라서 현재 상황에서 유동성 문제가 해결되지 않는 한 유동성이 향할 곳은 안전한 수도권 부동산일 것이다.

부동산 정책

 현재 부동산 정책은 시장에 매우 적대적이다. 현재 부동산 정책이 시장에 적대적인 이유는 간단하다. 정부에서 과감한 재정 지출을 통해 유동성을 풀어서 경제를 살리고 싶기 때문이다. 근데 경제가 살아날 기미는 보이지 않고 그 돈이 자꾸 부동산으로 흐르고 있기 때문에 이걸 방지하려고 계속해서 부동산 정책을 발표하며 부동산으로 향하는 유동성을 막으려 하는 것이다. 정부의 정책이 주로 수요 차단에 집중되는 건 이런 이유가 있기 때문이다. 

 그렇다면 부동산 정책으로 부동산 가격이 잡힐 것인가? 정책만으로 부동산을 잡으려면 과거 긴급조치처럼 초법적인 조치가 나와야 한다. 하지만 지금은 그게 불가능하기 때문에 정부 입장에서는 현재 상황대로 유동성을 공급해 경제를 살리면서 부동산 가격 상승도 어느 정도 감안하고 갈 것인지, 아니면 부동산 가격을 내리기 위해 유동성 공급을 끊을 것인지를 선택해야 한다. 정부가 후자를 선택한다면 나라 경제가 휘청일 것이기 때문에 후자를 선택하기는 힘들 것이다. 그래서 정부는 정책의 일관성을 위해서라도 앞으로 부동산 정책을 쉽게 풀지는 못할 것이다.

투자심리와 금리

 부동산 시장 거래량이 절벽인 현재 강남에서는 신고가 거래가 꾸준히 발생하고 있다. 강남은 애초에 15억 이상의 가격이 형성되어 있기 때문에 주택담보대출이 나오지 않는 지역이다. 따라서 대출 규제에 영향이 없다. 또 이렇게 고가의 부동산이 꾸준히 신고가를 찍는다는 것은 아직 투자 심리가 꺾이지 않았다는 것을 증명한다. 

출처 : 한경 부동산

 심리가 죽지 않았는데 인위적으로 심리를 죽이려고 하니까 상대적으로 규제가 덜한 곳으로 돈이 몰리는 현상이 발생하게 되고 어떤 규제를 내도 그 규제를 피하는 곳이라면 어디든 투자 수요가 몰릴 것이다. 

 마지막으로 금리에 대한 부분인데 현재 점차적으로 금리를 올리고 있으나 단기간에 금리가 몇 배씩 오르지는 못할 것이다. 금리를 올려서 유동성을 회수해야 하지만 금리를 단기간에 올려버리면 시장 경제가 위축되는 부작용이 발생하기 때문이다. 그리고 금리를 올린다고 하더라도 지금까지 눌려왔던 수요와 공급 부족으로 인해 부동산 가격이 크게 떨어지기는 쉽지 않을 것이다.

 

<출처 : 석가머니>