3기 신도시 분석과 주의할 점

 3기 신도시 개발로 높아지는 서울 집값을 잡을 수는 없을 것이다. 하지만 반대로 현재 무주택자들이 좀 더 수월하게 3기 신도시에서 시작해서 서울로 들어오는 징검다리 전략을 완성해줄 수 있는 훌륭한 대안은 될 수 있다.

3기 신도시 위치와 공급세대, 출처 : 국토교통부

3기 신도시로 서울 집값을 잡을 수 없는 이유

 3기 신도시를 개발하며 인구 분산을 위해 가장 힘쓰는 부분이 바로 교통망이다. 일자리는 대부분 서울 핵심지에 많이 밀집해있는데 서울 핵심지와 물리적 거리가 좁혀져야 사람들이 그 지역으로 옮겨갈 것이기 때문이다. 하지만 이것을 반대로 생각해보면 결국 교통망 개발의 목적지는 서울이다. 따라서 교통망 개발은 서울에도 호재로 작용할 수밖에 없다. 추가로 신도시에 터전을 잡은 사람들도 결국에는 서울로 들어오려고 하는 심리가 강하다. 때문에 서울 부동산에 대한 수요는 쉽게 낮아지지 않을 것인데 이에 반해 현재 서울 부동산 공급은 턱 없이 부족하다. 따라서 3기 신도시가 정상적으로 개발이 진행된다 하더라도 서울 집값을 잡기에는 역부족일 것이다.

 하지만 현재 서울에 집을 구할 돈은 부족하고 재건축이나 재개발 가능성이 높은 구축 아파트에 사는 것이 꺼려지는 사람은 3기 신도시에 신축 아파트로 첫 집을 마련하는 것도 나쁘지 않다고 생각된다. 3기 신도시에서도 분명히 분양가보다 훨씬 높은 매수가를 형성하는 아파트가 나타날 것이기 때문이다. 그러나 3기 신도시 개발에 있어 많은 변수와 위험이 존재하므로 현재 3기 신도시 청약을 기다리고 있는 사람들은 3기 신도시에 대해 충분한 분석과 위험에 대한 인지를 하고 있어야 할 것이다.

 

3기 신도시 핵심지

수도권 주요 신도신 현황, 출처 : 연합뉴스

1. 과천

: 3기 신도시 지정 지역 중 최고 핵심지는 당연히 과천이다. 경기도 내에서 서울의 핵심 축인 여의도와 강남을 가장 완벽하게 가져가는 유일한 곳이기 때문이다. 근데 그만큼 분양가 자체도 비쌀 것이고 경쟁률도 어마어마할 것이다. 분양가는 10억 정도를 예상하는데 분양가가 10억 정도라면 전매제한 기간 끝나고 20억 이상도 바라볼 수 있는 곳이 과천이다. 만약 분양가가 10억 이하로 나온다면 목숨 걸고 잡아야 한다.

 

2. 하남 교산

: 교산 신도시는 동남권 위례 뒤쪽으로, 하남 시내 아래쪽으로 생기는 신도시인데 여기는 분양가만 저렴하다면 충분히 분양가에서 2배 이상 뛸 수 있는 곳이다. 왜냐하면 3호선이 연장되어서 들어오고 비교 대상인 현재 위례 84형이 15억 정도 하는 걸 봤을 때 충분히 10억 이상의 가격을 형성할 수 있다.

3호선 연장, 출처 : 국토교통부

3. 고양 창릉

: 창릉의 경우 서부선과 고양선, GTX-A가 제때 착공 들어가서 완공 시기에 개통된다는 조건 아래 분양가가 싸다면 많은 차익을 챙길 수 있는 지역이다. 왜냐하면 창릉의 경우 물리적 거리만 봤을 때 서울과 굉장히 가깝게 이어져있다. 일자리가 많은 마곡지구와 상암 DMC 및 일산 킨텍스와도 거리가 가깝기 때문에 꾸준한 수요가 발생할 것이다. 

고양선 노선도, 출처 : 국토교통부

3기 신도시 주의할 점

1. 현재 사전청약이 진행 중이지만 대부분의 3기 신도시 지역이 토지보상도 끝나지 않은 상태이다. 따라서 언제 3기 신도시가 완성될지는 아무도 모르고 현재 계획되어 있는 입주 날짜에 입주를 못할 확률이 높다. 또 사전청약에 당첨이 되면 3기 신도시 입주 전까지 무주택자 신분을 유지해야 하기 때문에 기다리는 기간 동안 전세나 월세로 살아야 한다. 참고로 2기 신도시인 검단신도시는 개발계획 발표 후 15년이 지나서야 입주가 시작되었다.
2. 사전 청약 분양가는 아직 확정된 분양가가 아니며 실제 분양을 할 때 분양가는 다를 수 있다. 현재 건설 자재 값이 폭등하고 있고 3기 신도시 주변의 아파트 시세가 많이 상승했기 때문에 실제 분양가는 사전 청약 분양가보다 높을 확률이 높다.
3. 3기 신도시가 완성이 되고 입주가 시작될 때의 주택담보대출 금리와 대출 조건을 알 수가 없다. 대출 규제를 현재보다 풀어준다면 다행이지만 규제가 더 심해진다면 대출에 대한 문제가 발생할 수 있다.

 

<참고 : 석가머니>