주택 거래량의 급감과 주택 가격 폭락의 상관관계

 현재 거래량이 크게 줄며 부동산 가격이 하락한다는 기사들을 쉽게 접할 수 있다. 그렇다면 정말로 거래량이 크게 줄었을 때 부동산 가격이 폭락을 맞이하였을까? 거래량의 증감이 부동산 가격 상승과 하락에 지표로 적용이 가능한지 알아보도록 하자.

주택 거래량과 가격의 상관관계

서울 아파트 거래량과 실거래 가격지수 추이, 출처 : 자유지성

 위 사진은 2016년부터 2020년까지 서울 아파트 거래량과 실거래 가격지수 추이를 나타내는 그래프이다. 그래프에서 보는 것처럼 매년 거래량이 반복해서 대폭 감소해왔기에, 매년 폭락론의 자극적인 재료가 공급된다. 연례행사처럼 발표되는 정부의 규제 대책으로 수위에 따라 시장심리를 누르는 외부 충격의 효과가 발생하고 이에 따른 거래량 감소 역시 정기 이벤트가 되어 버렸다.

 하지만 거래량 감소가 집값 폭락으로 이어진다는 단골 메뉴가 등장할 수 있었던 것은 우리가 역사를 잊고 똑같은 잘못을 반복하기 때문이다. 

 2016년 11.3 부동산 대책으로 거래량이 무려 2/3 토막이 났지만 집값의 폭락은 없었다. 오히려 대책 발표 이후 집값은 상승하는 것을 볼 수 있다. 그러자 2017년 8.2 대책을 내놓으며 거래량은 또 2/3 토막이 난다. 그럼에도 불구하고 집값은 오히려 더 상승하고 있는 걸 확인할 수 있다. 이후 2018년 상반기 2.20 재건축 규제 대책을 발표하며 거래량을 급감시키지만 집값은 이전보다 더 크게 상승하는 걸 확인할 수 있다. 벌써 3번째나 거래량이 2/3 토막이 났는데 집값은 폭락하기는커녕 계속 상승한다.

 2018년 하반기 9.13 대책에서는 종합부동산세를 최고 3.2%로 강화해 역대 최고 세율로 집을 팔도록 압박하고, 주택담보대출 규제를 강화해 집을 못 사게 하는 초강력 대책을 내놓았다. 하지만 정부는 여기에서 그치지 않고 12.19 대책으로 3기 신도시를 지정하여 공급 예정 폭탄을 떨어뜨린다. 공급이 나온다고 하자 시장은 침체에 빠져들 것처럼 보였고 2019년 2월 서울 거래량은 고점 대비 1/10 토막인 1,624 건에 불과했다.

 하지만 9.13 대책과 12.19 대책의 영향으로 6개월 간의 조정기를 거친 시장은 2019년 3월부터 거래량이 반등하기 시작해 저점 대비 10배가량 상승하는 기염을 토하며 1년 내내 상승을 지속한다. 이제 정부는 12.16 대책을 내놓으며 고가주택에 대한 담보대출을 전면 금지하는 시장경제에서는 찾아볼 수 없는 초강수를 던진다. 그리고 이번에는 다주택자의 매물이 쏟아지도록 하기 위해 한시적으로 2020년 6월까지 집을 파는 다주택자들에게 양도세 중과를 하지 않겠다고 했지만 시장은 유유히 제 갈 길을 가며 가격이 상승하는 것을 확인할 수 있다.

 이후 집값을 조정국면에 들어가게 한 원인은 정부 대책이 아니라 전염병이었다. 코로나 바이러스가 급증하며 시장은 멈추고 2개월 간의 짧은 조정국면에 들어가게 된다. 짧은 조정기를 거친 후 거래량과 집값은 다시 치솟으며 2020년 7월 문재인 정부 들어 최고 거래량을 찍게 된다. 집값이 상승하자 정부는 6.17 대책, 7.10 대책, 8.4 대책을 연달아 내놓게 된다. 종부세 최고세율을 6%까지 더 높이고, 법인의 경우 종부세 공제 혜택을 없애면서 세금 폭탄으로 법인의 매물 출회를 압박한다. 그리고 임대사업자 등록을 과태료 없이 말소할 수 있게 하면서 임대사업자 물건이 시장에 나오도록 유도한다. 물론 이번에도 거래량은 2/3 토막이 나지만 주택 가격은 하락하지 않았다.

 전체적으로 정리해보면, 정부의 굵직한 대책이 나올 때마다 거래량은 2/3 토막이 났지만 단 한 번도 집값은 폭락하지 않았다. 2018년 9.13 대책으로 6개월 간의 조정기를 거친 것을 제외하면 정부 대책의 효과는 3개월을 채 넘지 못하고 반등했다.  

 왜 거래량이 급감하는데 집값은 하락하지 않는 걸까? 부동산 경제이론에서 집값과 거래량은 정(+)의 관계를 가지는 것이 정설인데 말이다.

굿하트의 법칙

• 굿하트의 법칙 : 인위적인 정책 목표로 만들어진 지표는, 경제 지표로써의 의미를 잃어버린다.

 시장 심리에 충격을 주는 대책을 통해 억지로 만들어지는 거래량의 감소는 본래적 효과를 잃어버리는 것이다. 따라서 심리가 무뎌지는 몇 개월 후에 시장은 원래 있어야 할 그 위치로 자연스럽게 복귀하는 것이다. 이것이 거래량의 급격한 감소와 반등이 반복되는 이유다. 

 

<출처 : YouTube 자유지성>