부동산의 현재가치와 미래가치로 본 서울 부동산 가격 전망

  부동산 가격의 거품 여부를 살피려면 먼저 아파트 '가격 결정의 원리'를 알아야 한다. 물건의 가격은 그 물건이 가진 가치에 따라 형성되는 것처럼, 아파트 역시 가치에 따라 가격이 결정된다. 그리고 아파트의 가치는 현재 사용가치와 미래 사용가치로 구분할 수 있다. 쉽게 말해 현재 사용의 편의성을 누리고 있는 가치에 미래의 가치를 더하면 아파트 가격이 된다는 것이다.

부동산의 현재 가치와 미래 가치

 아파트의 현재 사용가치는 '전세가'로 판단할 수 있다. 직주근접, 학군지, 역세권 등 실거주를 위한 편의사항이 '현재 사용가치'의 요소가 되어 전세가에 반영이 된다.

 아파트의 '미래 사용가치'는 아래의 요소들에 의해 결정된다.

   ① 장래 수요공급 상황

   ② 미래 개발계획

   ③ 늘어나게 될 일자리

   ④ 재건축 → 신축 기대감

 미래에 높은 가치를 가진 개발지에는 사람이 몰려 아파트 수요가 많아지게 되고, 대표적으로 2025년경 개통 예정인 GTX 역세권이 있다. GTX-A가 개통되면 일산 킨텍스에서 강남까지 20분 만에 가게 된다. 웬만한 서울 지역보다 강남 접근성이 더 좋아지는 것이다. 그래서 지금 공사 중임에도 킨텍스 역세권 단지의 가격은 매우 높다. 미래에 확실하게 실현될 가치가 현재 반영되는 것이다. 

GTX 노선도, 출처 : 국토교통부

 또 테크노밸리 개발 등으로 미래에 일자리가 늘어난다면 자연스럽게 직장과 가까운 아파트를 찾는 수요가 많아져 가치가 상승한다. 재건축의 경우는 오래되어 낡았기 때문에 현재 사용가치가 낮아 전세가는 저렴한 반면, 미래 신축에 대한 기대감이 커 매매가는 높게 형성이 되므로 매매가와 전세가의 가격차가 크다. 

 하지만 이 모든 것을 종합한 미래 가치의 핵심은 결국 장래의 수요, 공급 상황이다. 미래 개발계획의 현실화나 일자리의 증가도 재건축으로 새 아파트가 되는 것도 결국 그곳에 살고 싶은 수요의 증가로 나타나기 때문이다. 아파트를 사려는 사람이 많으면 가격은 올라가고 그 상황에서 구축을 팔려는 사람도 신축의 공급도 없으면 가격은 더 오르게 된다. 결국 아파트의 미래 가치가 반영된 가격은 '수요와 공급'의 시장경제 원리로 수렴된다고 할 수 있다.

수요 공급 그래프

 그래서 아파트 가격은 현재의 사용 가치인 전세 가격에 미래의 수요, 공급 전망에 따른 미래 가치가 더해져 형성되는 것이다. 향후 가치가 높아져 수요가 많아지는 반면 아파트 공급이 부족해 가격이 오를 것이라고 확실히 예상된다면 현재의 사용가치가 아닌 미래 가치가 강하게 반영되어 매수세가 형성되고 가격이 상승하는 것이다.

 이처럼 부동산 투자란 미래 가치 분석의 결과이며, 현재 부동산 가격은 사람들의 미래 가치 평가에 대한 집단지성이 반영되어 나타나는 것이다.

현재 서울 부동산은 거품인가?

 경제 전문가들은 매매가 대비 전세가의 비율을 아파트 가격 거품 여부를 판단하는 기준의 첫 번째로 꼽는다. 이를 전세가율(%)이라고 한다. 

전세가율 계산식

 왜 전세가율로 가격 거품 여부를 판단하는 것일까? 앞서 살핀 것처럼 전세가는 실거주를 위한 가격이므로 부동산의 현재 사용 가치를 정확히 반영하기 때문이다. 다시 말해 전세가는 투자 수요에 의해 가격 상승이 발생할 여지가 없는, 거품이 끼지 않은 가격인 것이다.

 그래서 전세가는 현재 아파트의 사용 가치를 정확히 보여주는 지표가 되고 실거주 사용 가치인 전세가에 더해진 '추가적인 가치'가 어느 정도 부풀어 오르냐에 따라 거품 여부를 판단할 수 있는 것이다. 전세가율이 낮아진다는 것은 전세가 대비 매매가가 높아진다는 것을 의미하므로, 전세가율이 낮을수록 거품의 가능성은 커진다고 할 수 있다.

 그렇다면 거품이라고 판단되는 전세가율은 과연 얼마일까? 2007년 서브프라임 모기지 사태로 인한 경제위기 당시의 전세가율을 살펴보면 42% 정도 된다. 2007년 경제위기가 부동산 거품으로 촉발된 것임을 생각한다면 전세가율 약 40% 정도를 부동산 거품의 기준으로 볼 수 있겠다.

 이 시점에서 현재 서울의 전세가율을 살펴보면 약 50% 정도 되는 것을 알 수 있으며 이 수치는 아직 가격 거품 단계는 아닌 것으로 판단된다.

서울 전세가율 및 시장강도, 출처 : 부동산 지인

 더군다나 임대차 3 법 규제로 인해 전세 매물이 사라지며 전세가가 상승하고 있다. 임대료 상한제는 전세의 공급을 줄이니 전세의 가치는 높아지고, 그만큼 현재의 사용 가치인 전세 가격이 상승하는 것이다. 또 정부는 신축 아파트에 분양가 상한제 적용 시 '입주를 의무화'하는 주택법 개정안을 통과시킴으로 인해 신축 아파트의 전세도 사라지고 있다.

 전세 가격이 오른다는 것은 매매 가격 대비 전세가율을 높이는 결과로 작용한다. 따라서 현재 아파트 매매 가격에서 전세가율이 하락해 거품이 형성될 가능성은 오히려 줄어들게 된다. 

 또한 앞으로 서울의 주택 공급을 살펴보면 수요에 비해 공급 부족이 매우 심각하고 최대 82%에 달하는 양도소득세로 신축에 비해 압도적으로 많은 구축 아파트를 팔 수 없게 만들어 구축 공급조차 부족해졌다.

서울 기간별 수요/입주 그래프, 출처 : 부동산 지인

 위와 같은 데이터를 바탕으로 앞으로 서울 부동산 가격을 전망해보면 실제 가치를 반영하는 전세 가격이 매매 가격의 하방을 탄탄하게 받쳐줄 것이며 현재 서울 아파트 가격이 거품은 아니라고 판단된다. 대출규제와 같은 각종 규제들로 인해 잠깐의 조정기를 거치는 중이지만 서울에 집을 필요로 하는 수요 대비 공급이 턱 없이 부족하고 전세 공급도 부족함에 따라 아직 상승장은 끝나지 않을 것으로 예상된다.

 

<출처 : YouTube 자유지성>