재개발 사업절차와 사업 단계별 특징

 부동산 투자를 함에 있어서 재개발/재건축은 꼭 알아야 하는 개념 중 하나이다. 낡은 주택을 신축 아파트로 탈바꿈시키면서 발생하는 시세차익은 굉장히 크기 때문이다. 그렇다면 재개발 투자에서 가장 기초 지식인 재개발 사업 절차와 사업 단계별 특징에 대해 알아보도록 하자.

재개발 사업절차

재개발 사업절차

 위 사진이 재개발 사업절차이며 많은 절차 중 핵심인 절차는 정비구역 지정, 조합설립 인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 절차이며 각 핵심 단계를 넘어가는데 대략 3년 정도의 기간이 소요된다. 따라서 정비구역 지정부터 입주까지 통상 15년이라는 기간이 소요된다고 생각하면 된다.

사업 단계별 특징

1. 사전 타당성 조사

: 정비구역 계획 잡기 전 재개발 사업을 할 만한 구역인지 조사하는 것이다. 이때 주거정비 지수라는 것을 평가하는데 100점 만점에 70점 이상의 점수를 획득해야 한다. 평가항목은 주민 동의율, 노후도, 불량도, 도로 연장률, 세대 밀도 등이 있다.

 

2. 기본계획 수립

: 10년 단위로 수립하며 5년 단위로 적정성을 평가한다.

 

3. 구역지정

: 서울시 기준 정비구역 면적이 10,000㎡ 이상이면서, 노후 불량 건축물이 전체 건축물의 2/3 이상이 반드시 되어야 하며 아래의 조건 중 한 가지 이상이 부합해야 구역 지정이 될 수 있다.

• 호수 밀도 : 1ha 안의 주택 건축물의 총 동수가 60호 이상일 경우
• 접도율 : 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율이 40% 이하인 경우
• 과소 필지 : 구역 전체 필지 중 90㎡ 이하의 개발 불가능한 필지가 40% 이상인 경우

구역이 지정되면 정비구역의 면적, 용적률, 건폐율, 세대수 등이 개략적으로 확정되며 가격이 가장 많이 상승하는 시기이다.

 

4. 추진위원회 설립

: 조합설립을 위한 준비 위원회이며 토지 등 소유자의 1/2 이상이 동의하면 설립 가능하다.

 

5. 조합설립인가

: 토지 등 소유자의 75% 이상이 동의하고 면적 요건 50%를 맞춰야 설립 가능한데 이 과정이 쉽지 않은 과정이기 때문에 조합설립인가 후 물건을 투자하는 것을 추천한다.

 

6. 건축심의

: 용적률, 건폐율, 평형 구성, 세대수 등을 확정하는 단계이고 새로 지어지는 아파트의 단지 배치도, 조감도 등이 나오게 된다.

 

7. 사업시행인가

: 자치구나 지방자치단체로부터 재개발 진행에 대한 승인 절차가 마무리되고 건축 허가를 받는 단계이다.

 

8. 시공사 선정

: 시공사들의 조건을 잘 따진 후 조합원에게 가장 유리한 시공사를 선정한다.

 

9. 감정평가(종전 자산)

: 지방자치단체에서 선정한 두 군데 업체에서 실시하여 업체별로 나온 감정평가 금액을 산술 평균하여 조합원에게 통보한다. 같은 구역 내 다른 조합원보다 상대적으로 높게 받는 것이 중요하다.

 

10. 조합원 분양 신청(평형 신청)

: 분양 신청을 한 물건에 경합이 있는 경우 재개발 구역에 가지고 있던 종전 자산의 가치가 높을수록 배정받는 데 있어서 유리하다. 같은 재개발 구역이라도 조합원 간 경쟁이 많지 않은 평형을 선택하는 경우에 로열동 로열층을 배정받을 확률이 높다. 추가로 조합이 통보한 일정 내 분양신청을 하지 않으면 현금 청산 대상이 되므로 유의해야 한다.

 

11. 관리처분계획인가

: 분양 수입과 사업비를 예상하고 자금 집행에 대한 계획을 수립하는 단계이며 이 단계에서 발표되는 비례율은 예상치이다.

 

12. 이주, 철거, 착공

: 본격적으로 건축을 위한 실행이 이루어지고 조합의 자금이 집행되기 시작하는 단계이다.

 

13. 조합원 동호수 추첨(분양 계약)

: 조합원 분양 신청을 통해 배정받은 평형에 대해 동과 호수를 추첨하는 단계이며 추첨 결과에 따라 시세 차이가 발생한다.

 

14. 입주

: 투자 시점에 예상한 보상 마진이 가격에 반영되는 시기이다.

 

<출처 : 샤크의 부자마인드 연구소>