상승장에 더 오르고 하락장에 덜 내리는 아파트 고르기

 모든 자산이 그렇듯 상대적으로 좋은 물건을 취득하고 있으면 상승장에서 더 오르고 하락장에서는 덜 내리기 때문에 우량 자산을 선택하는 것은 투자를 함에 있어 굉장히 중요한 부분이다. 그렇다면 상대적으로 좋은 아파트를 고르기 위해서는 어떤 부분을 살펴보아야 할까?

좋은 아파트 고르기

1. 순인구 이동 확인

 주거 목적이 큰 아파트의 특성상 인구가 늘고 있는 곳이 수요가 많을 수밖에 없다. 공급이 동일하다면 인구 유입이 많은 곳에 자연스럽게 높은 가격이 형성될 것이며 실수요자들로 인해 전세 가격도 단단하게 받쳐 줄 것이다. 순인구 이동은 '호갱노노' 사이트에서 아래 그림과 같이 확인이 가능하다.

순인구 이동 분포도

2. 공급물량 확인

 위에서 설명한 순인구 이동은 수요와 관련이 있었다면 실질적인 아파트 공급에 대한 부분도 살펴보아야 한다. 수요가 아무리 많아져도 그 수요를 다 받아낼 수 있는 공급이 있다면 가격은  움직이지 않을 것이기 때문이다. 사실 부동산 가격 형성의 핵심은 결국 '수요와 공급'이며 수요와 공급만 잘 따져보아도 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이다.

 추가적으로 공급을 확인할 때는 내가 매수를 원하는 지역뿐만 아니라 그 주변의 공급물량까지도 확인이 필요하다. 대중교통이나 자가를 이용해 주변 지역에서 내가 매수한 지역으로 넘어올 수 있다면 주변의 공급물량이 수요를 흡수하기 때문이다.

 아래 그림의 수요/입주 그래프는 '부동산 지인' 사이트에서 확인 가능하며 시 단위보다 자세히 보고 싶다면 구 단위까지 설정하여 확인 가능하다.

서울시 수요/입주 그래프

3. 미분양 현황 파악

 미분양 현황은 부동산 투자를 함에 있어서 아주 중요한 지표가 된다. 미분양 물량이 많아진다는 것은 그만큼 수요가 감소했거나 공급이 증가했다는 것을 의미하고 더 나아가 부동산 매수 심리도 침체되어 있다는 것을 의미한다. 따라서, 미분양 물량이 쌓이는 시점을 하락기의 시작이라고 판단할 수 있으며 미분양 물량이 빠르게 소진된다면 상승기의 시작이라고 판단할 수 있을 것이다.

서울시 미분양 현황

4. 지역 內 갭 메우기 확인

 지역 內 갭 메우기를 확인하여 투자하는 방법은 상승장에서 유용한 방법이다. 내가 매수하고자 하는 지역이 있으면 그 지역의 대장 아파트 시세를 먼저 확인해야 한다. 그 지역의 대장 아파트 시세가 급등을 했다면 급등을 한 시점을 기준으로 3~6개월 뒤 그다음 입지의 아파트 가격이 따라 올라갈 확률이 높기 때문이다. 

 지역별 최고가 아파트 및 지역 內 아파트 가격 비교는 '아실' 사이트에서 확인이 가능하다.

강남구 최고가 아파트 및 도곡동 아파트 시세 비교

5. 일자리, 학군 및 주요 업무지구로 연결되는 교통 확인

 양질의 일자리 및 학군지는 전국 각지의 사람들을 끌어모으는 역할을 한다. 따라서 꾸준한 수요가 발생하며 하락장에서도 가격 방어가 우수하다. 하지만 이미 양질의 일자리와 학군이 형성되어 있는 곳은 이미 비싸기 때문에 자금이 충분하지 않다면 이러한 곳으로 갈 수 있는 교통이 있거나 교통 호재가 있는 곳에 투자해야 한다.  

 개발 계획을 확인하려면 국토교통부 홈페이지에서 '국토종합계획'으로 확인이 가능하며 '호갱노노'를 통해서 수도권 교통 개발 호재를 확인할 수 있다.

수도권 교통 개발 호재

 만약 지역별로 개발 이슈에 좀 더 자세히 알고 싶다면 '아실'의 개발 호재 탭에서 지역별 개발 이슈에 대해 자세히 확인이 가능하다.

지역별 개발 이슈

6. 매매-전세 가격 갭 확인

 매매가와 전세가의 갭이 적다면 갭 투자를 할 때 그만큼 투자금이 적어지기 때문에 투자자들의 접근이 용이해진다. 또한 전세가가 높다는 것은 실수요자가 많다는 것을 의미하기 때문에 아파트 가격의 하방 경직성이 더 강하다. 

 매매가와 전세가의 갭은 '호갱노노'에서 확인 가능하다.

매매-전세 가격 갭