부동산 하락장이 오는 시점

부동산이 하락하는 시점

 부동산 하락기가 오면 시장 전체에 아무도 부동산을 사려는 사람이 없다. 그리고 부동산을 사려는 사람이 없기 때문에 매물을 파는 사람들끼리 호가 경쟁을 하던 모습과 반대로 호가를 내리는 경쟁을 한다. 또 부동산 하락기에는 심리가 빠르게 얼어버리고 구매자들은 기축 아파트보다는 신축의 분양을 기다리는 쪽으로 방향을 트는 경우가 많다.

 부동산 시장이 하락하는 시점을 보려면 크게 두 가지가 필요하다. 첫 번째로는 과거를 복기해봐야 하고 두 번째로는 과거 복기에 더해서 현재 추가되는 변수를 더해봐야 한다. 그러면 정확하지는 않더라도 우리가 합리적으로 생각할 수 있는 예측이 나오게 된다. 

주택 가격 변화율

 위 그래프를 보면 80년대 후반 치솟던 부동산은 1기 신도시 공급시기를 맞이하면서 안정세를 찾는다. 그리고 1992년 저점을 찍은 부동산은 IMF와 함께 꺾이는 모습을 보여준다. 이후 2000년대 초반에는 부동산 고공행진이 쭉 이어지고 이 시기는 2기 신도시 공급이 늘어지면서 2000년대 초중반 부동산 가격 안정에는 큰 영향을 주지 못하였다.

 2000년대 초반 무섭게 오르던 부동산은 2004년 정부 정책으로 인해 다소 주춤한 후 2006년에서 2007년까지 폭등을 한다. 그러다가 세계경제위기가 온 2009년 이후로 다시 한 5~6년 정도 조정을 받고 2017년 들어서 부동산은 다시 폭등하기 시작하였다. 정부에서는 부동산 투기와의 전쟁을 선포하고 역대급 정책을 계속 쏟아내고 있고 코로나라는 역대급 악재에도 오히려 서울 부동산 시장의 중위 가격은 10억을 돌파하는 모습을 보여주고 있다. 

 그래서 지금까지 한 30년간 흘러오는 그림을 봤을 때 일시적인 조정이 아닌 부동산 하락기가 오는 변곡점은 크게 4 지점 정도로 꼽을 수 있다.

1. 90년대 초반 1기 신도시 공급이 진행되는 시점
2. 90년대 후반 IMF 시기
3. 2004년 역대급 부동산 규제가 나온 시점
4. 2009년 세계경제위기가 온 이후 뉴타운 사업, 2기 신도시 공급이 지속되던 시점

 이때 하락이 온 이유를 단순화해서 생각해보면 결국 하락의 원인은 수요와 공급이다. 부동산의 방향이 크게 움직이는 시점에는 수요와 공급 측면에서 큰 변화가 오는 시점이 변곡점이었다. 그러니까 부동산 시장의 하락이 오는 시점은 과거를 봤을 때 새 아파트가 대거 공급되거나 수요가 얼어붙는 시점이야 한다는 것이다. 

 또한 수요가 얼어붙는 경우인 IMF 구제금융을 받던 시점과 2004년의 경우 단기 조정으로 끝나는 경우가 많았다. 그래서 결론을 내보면 결국 단기 조정이 아닌 장기적인 부동산 하향세는 공급과잉에서 왔다는 것이다.

 그렇다면 2022년 1월 현재 시점에서 부동산의 하락이 올 수 있을까? 현재 정부에서 부동산 가격안정을 위해 대출 규제, 세금 압박, 금리 인상 등의 규제를 진행하고 있지만 2022년부터 서울 아파트 공급물량은 그 어느 때보다 적다.

출처 : 부동산 지인

 2022년 이후로 서울의 공급물량은 적정 공급물량의 절반에 가까운 수준을 보여주고 있으며 2025년에는 공급 물량이 거의 없는 것을 확인할 수 있다. 위와 같은 공급 절벽은 지속적인 재개발/재건축 규제와 분양가 상한제와 같은 정책의 부작용이 나타난 것이라고 볼 수 있다. 또한 임대차 3 법으로 인해 임대시장도 갈수록 얼어붙을 것이며 전세의 월세화도 빠르게 진행이 될 것이라 생각된다. 추가적으로 종부세 및 양도세로 인해 다주택자들의 매물이 매도가 아닌 증여로 이어지며 시장에서 매물은 더욱 줄어들고 있다.

 따라서 양도세 완화를 통해 다주택자의 매물이 쏟아져 나오거나 3기 신도시 입주가 비현실적으로 앞당겨져 공급을 충분히 하지 못한다면 현재의 규제로는 부동산 가격이 단기 조정으로 끝날 가능성이 높으며 부동산의 장기적인 하락을 불러오기는 힘들 것으로 예상된다.

 

<참고 : 석가머니>