부동산 갈아타기는 언제 어떻게 하는 것이 좋은가

 갈아타기란 단순히 부동산을 사서 집을 이동하는 것과는 다르다. 집을 갈아탄다는 의미는 지금 살고 있는 동네보다 직주근접이 우수하거나 학군이 좋은 동네, 즉 급지가 높은 동네로 이동하는 걸 얘기한다. 급지란 1 급지, 2 급지, 3 급지 이런 식으로 가격이라는 기준을 가지고 가격이 비슷한 동네를 묶어놓은 부동산 계층 서열을 이야기한다.

부동산 계급표

갈아타기는 왜 해야 하는가

 부동산은 천장이라는 개념이 있다. 천장이라는 개념을 쉽게 얘기하면 동네의 서열이다. 하위 급지의 동네는 아무리 올라도 상위 급지의 동네보다는 못하다는 것이다. 예를 들어 하남 미사의 천장은 고덕동이고, 개포의 천장은 대치동이다. 일시적으로 하위 급지에 신축이 들어와서 상위 급지보다 가격이 비싸질 수는 있어도 대지 위의 건물은 모두 시간이 지나면 낡을 수밖에 없다. 그러면 가격은 결국 다시 입지 본연의 가치로 회귀하게 되어있다.

 따라서 우리가 지향해야 될 갈아타기는 아파트 연식이나 편의를 희생해서라도 상위 급지로 이동을 하는 것이다. 이런 개념 아래서 움직이면 당연히 좋은 급지의 썩다리 아파트를 들어가는 게 장기적으로 가장 이득이다.

 상승기를 뒤돌아보면 테마에 따라 시장을 이끄는 테마의 상승폭이 가장 크다. 그래서 지금 대세가 어디다 하고 사람들이 몰려간다. 하지만 길게 보면 결국 부동산의 가치는 입지가 얼마나 좋으냐로 결정된다. 부동산은 결국 입지 싸움이다. 그렇기 때문에 우리들이 지금 마련한 동네에서 상위 급지로 갈아타기를 해야 하는 것이다. 

 

어떻게 갈아타기를 해야 하는가

 갈아타기 타이밍이라는 게 결국 내 물건을 던지고 새 물건을 잡아야 하는 과정인데 이 과정이 잘 진행되려면 시장이 돌아가는 상황이 어떻게 되느냐에 따라 다르게 대응을 해야 한다.

 일반적으로 매도자 우위 시장 일 때는 먼저 갈아탈 물건을 잡아놓고 기존 물건을 매도하는 식으로 가는 게 좋고 반대로 매수자 우위 시장 일 때는 기존 물건을 살 사람이 나오면 그때 새로 갈아탈 집을 계약하는 게 좋다.

 시장이 오르고 있는 상황에서는 매수하려는 사람이 많기 때문에 내 물건을 먼저 팔면 그동안 내가 보던 물건들의 가격이 확 올라버려서 못 사게 된다. 반대로 시장이 횡보 혹은 완만한 하락을 하고 있을 때는 매도하려는 사람이 더 많기 때문에 내가 미리 매수를 해놓은 상황에서 내 집이 안 팔리면 중도금, 잔금을 줄 수가 없어 계약금이 날아가는 경우가 발생할 수 있다.

 

언제 갈아타기를 해야 하는가

 부동산은 상위 급지가 먼저 오른다는 점을 활용해서 갈아타기에 필요한 비용을 최대한 절감하는 것이 좋다. 일반적으로 상위 급지가 오르고 나면 키 맞추기로 하위 급지도 반드시 따라 오른다. 따라서 상위 급지가 오르면 하위 급지가 따라 키 맞추기 할 때를 기다려야 한다. 

 키 맞추기가 이루어지고 나서 갈아타게 되면 딱 나쁘지도 않고 좋지도 않은 중간 정도의 갈아타기를 한 것이다. 이것보다 더 좋은 시점은 상승 후 정부 대책이나 수급 문제로 시장이 조정이 오면 반드시 갈아탈 시점이다. 시장이 조정이 올 때는 반드시 많이 오른 곳은 많이 떨어진다. 그래서 조정기 혹은 횡보기가 갈아타기의 적기이다. 

서울, 경기 상승기/하락기 매매시세 변동률

상급지로 갈아타는 시점, 출처 : 땅집고

 사실 위에서 설명한 시점에 맞춰 갈아타기를 할 수 있다면 제일 좋겠지만 회사 발령, 자녀 학교 입학 등 각자의 상황이 다 다르고 그 상황에 맞게 각자 대응을 해나가야 하기 때문에 갈아탈 능력이 된다면 언제든지 상급지로의 갈아타기는 옳다고 생각된다.

 

<출처 : 석가머니>