부동산 재테크 Flow

1 주택을 마련했다고 해서 우리의 투자는 끝난 것이 아니다. 투자는 평생 해야 하는 것이고 오히려 1 주택 마련 후의 투자가 인생에서 훨씬 중요한 터닝 포인트가 될 수 있다. 그렇다면 1 주택 마련 후 투자는 어떻게 하는 것이 좋을까?

먼저 우리는 내가 최종적으로 어디에 살 것인가를 정해야 한다. 그리고 최종적으로 어디에 살 것인가는 크게 두 가지를 보고 정한다.

1. 나의 수입 : 내가 한달에 얼마를 버는지, 그 수입이 얼마나 지속될 수 있을지에 대해서 고민해야 한다. 그래야 어느 정도 예측 가능한 범위 내에서 움직일 수 있을 것이다.
2. 나의 나이 : 사람의 은퇴는 일부 죽을 때까지 해 먹을 수 있는 직업을 제외하면 대부분 비슷할 수밖에 없다. 대략 60살까지 경제활동을 한다고 가정하고 계획을 짠다면 '시드머니 확보'와 '내 집 마련'은 못해도 30대까지는 해둬야 한다. 이게 기본 조건이며 다음으로 '자산 증식'은 늦어도 40대 후반까지는 종료해야한다. 자산증식은 40대 후반까지는 레버리지를 활용해서 투자의 외연을 확장하는 작업이다. 그리고 자산 증식이 완료된 이후에는 넓어진 외연의 내실을 채울 수 있는 '현금흐름 확보'에 주력해야 한다. 따라서 45세 이후로는 현금흐름 확보 및 노후대비에 주력해야 한다. 그래서 나이 60이 되었을 때 어느 정도 부풀어있는 자산과 그 자산을 지탱할 수 있는 현금흐름 확보 및 노후에 쓸 돈까지 완벽하게 만들어놓는 게 일반적인 재테크 단계의 종착역이다.

현재 60대에 접어드는 베이비붐 세대들은 대부분 현금흐름보다는 자산의 외연 확장에 치중한 면이 있고 그 확장의 중심에는 부동산이라는 아이템이 있다. 생활비도 없는데 아파트가 여러 채 있는 가구들은 자산 세팅을 잘못한 거라고 할 수 있다.
우리나라는 부동산과 관련된 세금은 필연적으로 오를 수 밖에 없다. 그렇기 때문에 현재 30대, 40대인 사람들은 이런 부분이 우리 윗세대와는 다르다는 점을 분명히 기억하고 움직여야 한다. 이제는 자산을 소유하고자 하면 세금이라는 왕관의 무게를 견뎌야 하는 시대가 온다. 대부분 중남미 국가에서는 포퓰리즘에 입각한 정부가 들어서고 자산에 세금을 강하게 부과하면서 재산을 유지할 능력이 없는 어중간한 중산층들은 다 빈민층으로 몰락하였다. 과거에는 성실하게 확장만 하면 되었지만 이제는 내가 누구인가에 대한 진지한 성찰이 필요한 시점이다.

그래서 자산 관리는 내 수입과 나이와 상황을 고려한 최적의 조화가 필요하다. 예를 들어 내가 45세가 지났고 퇴직이 50대 초반쯤 예상되고 그때까지 300만 원 정도 받을 것이 확정되어있는데 이미 3 급지 부동산을 확보했다면 어떻게 해야 할까? 이럴 때는 2 급지로 올라서겠다는 과도한 욕심이나 무리한 갭 투자를 통한 외연 확장보다는 어느 정도 내려놓고 노후 대비를 위한 현금흐름을 확보해야 한다. 그렇지 않고 무리하게 외연 확장에만 치중하다가 은퇴하게 되면 자산은 충분한데 세금을 못 내서 자녀한테 기대는 노년층이 될 것이다.
근데 반대로 젊은 시절부터 현금흐름 확보에 치중하게 되면 어느 순간 외연 확장에 한계가 생길 수 밖에 없다. 젊은 시절 가장 많이 하는 실수가 지금부터 월 2백씩 저금하면 나중에 은퇴할 때 월 얼마가 나온다는 식으로 계산하는 것인데 이런 방식의 계산은 우리의 자산이 산술급수적으로만 늘어나게 된다. 자산 확장 시기에는 레버리지를 통해서 자산이 기하급수적으로 늘어나야 한다.

그리고 기하급수적으로 늘어난 자산은 필연적으로 빚을 많이 끼고 있기 때문에 위기에 취약한 속성을 가지고 있다. 그렇기 때문에 어느 정도 기하급수적으로 자산을 늘리고 난 후에는 내실을 채우는 시기를 가져야 한다.

<출처 : YouTube 석가머니>