부동산 PF란 Project Financing의 준말로 프로젝트의 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말한다. 즉, 차주의 신용이나 물적 담보가 아닌 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 자금을 빌려주는 것이다. 신용이 아닌 프로젝트 자체의 현금흐름으로 대출 한도를 결정하기 때문에 일반 대출보다는 대출의 한도가 많은 장점이 있고 이를 이용해 적은 자본으로 건축사업을 할 수 있다.
부동산 PF의 기본 구조를 살펴보면 시행사가 10%를 계약금으로 지급하고 사업부지에 대한 권리를 확보한 후, 건설사 등 사업 참여자를 구성하고 금융회사는 토지 소유권의 확보, 인허가 심의 및 승인 여부, 건설사의 신용보강을 검토하여 대출 여부를 결정한다.
토지를 확보하고 PF 심사가 완료되면 은행에서는 총사업비의 20%의 Equity 자금 예치를 요구한다. 이는 영세한 시행사의 PF 대출 시장 진입을 막기 위함이다.
따라서 총건축비에서 나의 자본 20%가 있으면 PF 대출을 받아 건축을 진행할 수 있다. 예를 들면 토지대가 3억, 공사비가 6억, 세금 및 인허가 비용이 1억이라고 가정한다면 총 10억의 금액이 필요하다. 여기서 내가 10억의 20%인 2억 이상을 투입한다면 나머지는 PF대출을 이용하여 공사를 진행할 수 있는 것이다.
PF 대출 시 금융기관의 심사 기준
1. 건물이 예정대로 안 지어질 경우
만약 건물 준공을 못하는 상황이 발생하면 시공사가 책임을 지고 대출금을 모두 상환해야 한다. 따라서 먼저 시공사에 대해 건물을 지을 수 있는 능력이 있는지 시공능력을 판단하게 되고 추가로 대출금을 갚을 수 있는지 상환능력을 검토하게 된다.
2. 분양이 예정대로 안될 경우
분양이 예정대로 안될 경우를 대비하여 먼저 최소한 일정 수준의 청약률이 달성된 경우에 대출을 승인해준다. 그리고 분양률 트리거 조건을 두어 일정기간 동안 예상했던 목표 분양률이 달성되지 않는 경우가 생기면 강제적인 할인 분양을 통해 분양성을 높이는 방식을 제시한다.
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