[1994년, 사상 첫 미분양 10만 가구]주택 시장 30년 파노라마 리뷰

 1994년 말 전국의 미분양 주택은 10만 5586 가구로 사상 처음 10만 가구를 넘어섰다. 이는 93년 대비 36.3%나 증가한 수치였다.

 

미분양 물량 및 서울 아파트 가격지수, 출처 : 선대인의 인사이트

 

 하지만 정부는 이러한 상황을 주택시장의 안정 추세로 보고 주택공급 측의 다급한 초읽기와는 달리 느긋해하는 분위기가 역력했다. 

 

 94년 1월 경제기획원은 부동산 경기의 순환 주기로 볼 때 현재의 하향 안정 추세가 어느 정도 저점에 도달한 것으로 보인다고 발표했으며 최근의 주식시장 활황에 비추어 94년 하반기 또는 95년에는 하락 추세가 둔화되거나 반전할 수 있다고 전망했다.

 

 또한 건설부는 상당수의 중개업소가 부동산 경기가 침체 국면에서 벗어날 것으로 기대하면서도 금융실명제, 부동산 전산망의 가동 등에 의한 투기 심리 차단으로 종전처럼 가격이 상승하지는 못할 것으로 예상했다.

 

 그리고 94년도는 수도권 5개 신도시 아파트 분양이 사실상 마무리되는 해였다. 89년 11월부터 시작된 수도권 신도시 아파트 분양은 93년까지 25만 가구에 달하는 물량을 주택시장에 쏟아내면서 위력을 과시했지만 94년부터는 분양시장에서 입주장으로 그 형태가 바뀌게 된다.

 

준농림지에 주택 신축 허용

 준농림지역은 천수답처럼 농사를 지을 수는 있지만 경작을 위한 시설이 조성되어 있지 않은 땅을 말한다. 준농림지는 정부가 93년 8월 국토 이용 관리법을 개정하며 용도 지역을 과거 10개에서 5개로 개편하면서 생겨났다.

 

 이에 따라 국토 이용 관리법 상의 용도지역은 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경 보전지역으로 나뉘었다. 

 

 이 법에 의하면 준농림지역은 농업 진흥지역 외의 지역의 농지 및 준보전 임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되, 개발 용도로도 이용할 수 있는 지역이다.

 

 때문에 주택업체들은 신도시 아파트 분양이 서서히 막을 내리면서 준농림지역으로 눈을 돌리게 된다. 94년 들어서는 그동안 농가주택, 근로자주택만 허용됐던 주택의 범위가 확대되는 방향으로 관계 법령과 제도의 손질이 진행됐다.

 

• 준농림지에서 농지 전용 허가를 받으면 주택, 공장 설립 가능 (이때까지 농업진흥지역의 농지는 시장, 군수에게 농지전용 허가권이 주어지지 않았으나 법 개정으로 3000㎡까지는 허가 가능, 농업진흥지역 이외에서는 전용 허가 권한이 1500㎡에서 1만㎡로 확대)
• 50 가구 이상의 주택단지가 들어서는 도시 인근의 준농림지역을 택지개발 예정지구나 취락지구로 지정
• 취락지구로 지정된 공동주택용지는 용적률 150% 이하, 높이 15층 이하로 제한
• 도시계획구역 경계로부터 2km 이내에 위치하거나 2500 가구 이상의 취락지구에 속해 있어 기반시설 설치가 용이한 준농림지역은 용적률 250%, 높이 20층까지 허용

 

 이러한 여건 변화에 맞춰 서울 수요층을 겨냥한 고양, 김포, 용인 등지로 주택업체들의 진출이 활기를 띠기 시작했다. 여름에는 용인 기흥에서 10개 주택업체가 참여해 택지를 공동 개발하려는 사례까지 나타나기도 했다.

 

주택건설 촉진법 시행령 개정안 발표

• 주상복합 건물 상업지역에서 준주거지역까지 허용
• 사업승인 신청 전에 받던 입지ㆍ토목 및 건축 심의 등 사전심의제 폐지
• 100 가구 이상이거나 10층 이상인 경우 사전에 입지 등의 심의 신청, 신청일로부터 100일 이내 결과 회신

 

부동산 투기 종합 대책

• 95년 가동되는 토지 전산망을 금융실명제와 연계해 토지거래 실명화 체계 구축
• 지가 급등지역 등 투기우려 지역의 토지거래는 투기여부 조사
• 농지 취득 후 1년 이내 취득 목적대로 사용하지 않을 경우 처분 의무 부과

 

 

<출처 : 주택시장 30년 파노라마>