임대료 상한제와 부동산 시장의 미래

 현재 대한민국 부동산 시장에서 다주택자들은 적폐이며 투기꾼으로 치부되어 욕을 먹는 경우를 많이 볼 수 있다.

 하지만 다주택자들이 정말 집값을 올려 서민들을 힘들게 하는 악마와 같은 존재일까?

 아래 통계 자료를 확인해보면 우리나라의 장기 공공임대주택 비율은 21년 기준 8.5% 수준에 불과하다.

 따라서, 민간이 90%에 가까운 임대시장을 담당하고 있다는 것이다. 즉 전세와 월세로 주택을 공급해온 건 다주택자들이고, 정부가 못하는 일을 사실상 민간에서 담당해 임대시장을 운영해 온 것이다. 

 그 결과가 과연 미친 임대료 상승으로 임차인들을 괴롭혀 왔을까?

 2017년 OECD 38개국 중 주거비가 가구 소득에서 차지하는 비중이 가장 낮은 국가로 한국(15.2%)이 뽑혔다. 

 위와 같은 결과는 바로 민간임대시장의 90%를 담당하는 다주택자들이 주거안정을 만들었다는 것을 의미한다. 또한, 다주택자는 주거안정뿐만 아니라 세금을 통해 국가에도 기여를 한다. 

 하지만 우리나라에서는 다주택자들을 점점 더 옥죄며 2020년 7월 임대차 3 법으로 명명되는 임대차 통제 정책을 통과시켰다. 이 법으로 인해 나쁜 임대인과 착한 임차인이라는 프레임이 씌워지게 되고 임대인과 임차인 사이의 갈등이 조장되었다. 임대차 3법과 같은 임대료 상한제가 실시되면 부동산 시장은 어떻게 변화될 것인지 예측해보면 다음과 같다.

 

① 주택의 품질 저하 :

- 시장보다 낮은 임대료를 강제하면 집주인들은 집을 방치하여 주택의 품질이 시간이 갈수록 떨어진다. 임차인이 가격을 더 주고서라도 수리 된 집을 찾는 이유는 주거의 품질이 삶에 중요하기 때문이다. 하지만 임대료 상한제로 임대료가 낮게 통제되니 임대인이 수리를 해줄 이유가 없어진다. 돈을 들여 수리를 해줘도 수리 안된 물건보다 높은 임대료를 받을 수 없기 때문이다. 즉, 수요자는 높은 품질을 높은 가격으로 구매할 의사가 있으나 공급자는 가격 상한으로 인해 낮은 품질의 재화를 제시하는 것이다.

② 임대공급의 축소 & 임대수요의 초과 : 

- 임대를 통해 수익을 거둘 수 없게 강제하니 임대 공급은 계속 줄어들고, 낮은 가격으로 임대를 살 수 있는 무주택자는 점점 늘어 초과수요가 발생한다. 이렇게 된다면 낮은 가격에 좋은 품질의 주택을 얻기 위한 임차인들의 경쟁이 점점 치열해질 것이며 전세난이 발생할 것이다.

③ 이면계약과 암시장 형성 : 

- 핵심지에서 세 들 수 있는 아파트를 얻기 위해 임대료 상한가보다 더 높은 가격을 이면계약으로 얹어줄 것이다. 분양시장에는 매수인이 취득세를 줄이고 매도인은 양도세를 줄이기 위해 프리미엄을 현금으로 지급하고 계약서에 반영하지 않는 이면계약이 이미 존재한다. 한정된 공급에 초과 수요가 발생하여 경쟁이 세진다면 이면계약이나 암시장 같은 불법행위는 늘 따라오기 마련이다. 따라서 이중 가격이 형성되며 이는 적정 균형 가격보다 더 높게 형성되기도 한다.

④ 사회적 낭비와 손실 :

- 임대인은 이면계약의 신뢰를 형성할 수 있는 사람과 계약하므로, 사람들은 대개 개인적인 연고를 통해 아파트를 구하거나 중개수수료를 몇 배 더 지불할 것을 조건으로 우선순위를 예약하게 된다. 따라서, 아파트를 구하기 위해 몇 달을 고생하며 다녀도 계약하지 못하는 경우가 속출한다. 이는 크나큰 시간과 노력, 비용의 낭비로 이어진다.

 

 살펴본 것처럼 임대료 상한의 여러 문제가 있지만 가장 큰 부작용은 극심한 주택 공급 감소를 더 심화시키는데 있다.

 현재 정부의 모든 부동산 정책이 공급 감소를 향하고 있고, 아무리 택지를 발굴해도 핵심지의 수요를 감당할 수 없다.

 임대료 규제가 신규 공급을 막아 아파트의 가격이 더 오르고 계약갱신권청구를 피해 전세의 월세화가 가속된다면 점점 더 원하는 곳에서의 거주는 머나먼 꿈이 될 것이다. 그래서 이와 같은 부작용을 유발하는 임대료 규제정책의 피해자는 "국민 모두"인 것임을 명심해야 한다.

 

 경제학자 '알프레드 마셜'은 이렇게 충고했다.

"소외된 이웃으로 향하는 따뜻한 가슴을 지니되, 편익과 비용을 구체적으로 비교해서 선택을 내릴 줄 아는 차가운 머리를 가져야 한다"

 

<출처 : YouTube 자유지성>